Скачать реферат Аренда

<-- рефераты Право




Иркутск 1999
План:
1. Введение
2. Договор аренды
3. Виды договоров аренды
4. Заключение
5. Список использованной литературы

Введение
Вообще, значение договора в жизни людей и в регулировании иму-щественных и личных неимущественных отношений между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные отношения. Основное назна-чение договора сводится к регулированию в рамках закона поведе-ния людей путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно последствия нарушения соответствующих требо-ваний.
Регулирующая роль договора сближает его с законом и норматив-ными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным образом двумя принципиальными особенностями. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает во-лю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая раз-личает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно расчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто неявляется сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распрстраняется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают имен-но гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публич-но-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от норматив-ного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота.
Своеобразным сборником договоров в хозяйственном праве служит Гражданский Кодекс РФ в его второй части. Необходимо заметить, что одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых “не-замеченных” событий нашего десятилетия – принятие и введение в действие нового Гражданского кодекса России, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в облас-ти экономики к испытанным веками методам и способам регулиро-вания имущественного оборота.
Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является дого-вор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.
Одним из первых реальных путей выхода нашей экономики из кри-зиса в 1991 году явилось родившееся по инициативе “снизу” движе-ние по переводу предприятий на арендные отношения. Объектив-ность процесса возникновения арендного движения была обуслов-лена необходимостью разгосударствливания собственности и демо-нополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работ-ника от средств производства, развития свободы предприниматель-ства и в тоже время повышения взаимной ответственности предпри-ятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника.
Ныне действующий ГК рассматривает аренду и имущественный на-ем как синонимы. В этом смысле он отступил от традиций, кото-рые были заложены континентальным гражданским правом. В част-ности, в праве Франции различаются наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты нашим перестроечным законодательством и доктриной. Так, если ГК 1964 года постоянно использовал термин “имущественный наем”, то Основы законода-тельства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в про-цессе ведения хозяйственной деятельстельности, вели речь именно об аренде. Это позволило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, то есть аренду. Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена. Сейчас же она во-обще утратила смысл. Если и вести речь о размежевании аренды и найма, то лишь на основе романской или германской традиции. Без ответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института бу-дут выступать наем и аренда в таком их понимании. Для этого ин-ститута пришлось бы подыскивать специальное название, которого закон не создал, в противном случае произошло бы нарушение пра-вил формальной логики.
Договор аренды
Общие положения о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые имеют свои разновидно-сти договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относя-щиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда пред-приятий, финансовая аренда).
Указанные отдельные виды договора аренды и договоры аренды от-дельных видов имущества регулируются следующим образом: об-щие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также предусмотренными ГК) не ус-тановлено иное (статья 625 ГК).
Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и дохо-ды, полученные арендатором в результате использования в соответ-ствии с договором арендованного имущества, являются его собст-венностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавли-вающей общее правило о принадлежности поступлений, получен-ных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании. Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т. п.. В то же время Кодекс ис-ключает возможность использования данного договора в целях, противоречащихприроде договорных обязательств, как это было ра-нее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой ор-ганизационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики. О возвращении дого-вора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – до-говором имущественного найма.
Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным.
Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во времен-ное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.
Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и вэтой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещ-ным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство сле-дования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в ренду имущество не является основанием для растор-жения договора.
Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т. п..
Нет прямого указания в законе на виды имущества, в отношении которого нельзя применять положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении любого имущества? На этот во-прос следует дать отрицательный ответ. Дело в том, что изданные до введения в действие части первой ГК указы Президента РФ, поста-новления Правительства РФ и постановления Правительства СССР по вопросам, которые регулируются федеральными законами, дей-ствуют впредь до введения в действие соответствующих законов. Поэтому следует обратить внимание на сохранившие свое действие постановление Совета Министров СССР от 20 марта 1990 года N 280 “О порядке сдачи предприятий союзного подчинения и их иму-щества в аренду” и постановление Совета Министров РСФСР от 3 апреля 1990 года N 118 “О порядке сдачи предприятий республи-канского и местного подчинения и их имущества в аренду” . Эти по-становления предусматривали, что сдача предприятий в аренду мо-жет иметь место во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий обо-ронной промышленности, связи, транспорта, ТЭК, государственных банков и т. д..
Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен со-держать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее предаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае до-говор аренды может быть признан незаключенным.
Арендодателем имущества по договору аренды может быть его соб-ственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственни-ком сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, за-конодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущест-ва в аренду представляет собой форму распоряжения этим имущест-вом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе рас-поряжаться соответствующим имуществом. В превую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собст-венности включает в себя правомочие по распоряжению имущест-вом.
Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу зако-на таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйствен-ного ведения – государственные и муниципальные унитарные пред-приятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с со-гласия собственника или по его распоряжению.
Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенное им на доходы, по-лученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельно-сти.
Государственное имущество, относящееся к собственности субъек-тов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовымактом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствиитакого правового акта, определяюще-го орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодате-лями соответствующие комитеты по управлению имуществом.
Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в полу-чении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.
Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридиче-ское лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, яв-ляются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора арен-ды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регули-рующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как илюбая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.
Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключать-ся в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соот-ветствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает пред-приятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.
Принципиальные изменения внесены Кодексом в регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия договора. При от-сутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что дого-вор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок.
Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться пре-кращенным.
Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношениии всего арендуемого имущесва в целом, так и при-менительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмот-рены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; уста-новленная доля полученных в результате использованияимущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арен-додателю определенные услуги; возложения на арендатора обуслов-ленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Содержание договора аренды. Арендодатель во исполнение заклю-ченног договора обязан:
1)предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствую-щем условиям договора аренды и назначению имущества. Состоя-ние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено до-говором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества опре-деляется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всемси его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т. п.).

листать страницы:
1  2  3